תוכן שיווקי
0שנת 2026 תופסת את שוק הנדל"ן הישראלי במצב ביניים מורכב. מצד אחד, תוכניות "ההתחדשות הבניינית" החדשות כבר רצות בערים רבות ומחליפות את תמ"א 38. מצד שני, עשרות אלפי בעלי דירות בישראל עדיין מחזיקים ביד חוזים חתומים משנת 2022 או 2023, ותוהים: "האם החוזה הזה שווה את הנייר שהוא כתוב עליו?".
זהו מצב משפטי עדין. יזמים רבים, שגילו שהפרויקטים שתכננו אינם כלכליים יותר או שאינם עומדים בתנאי הסף החדשים של העיריות, מחפשים דרך החוצה. עבור הדיירים, השאלה אינה רק "האם נקבל דירה", אלא גם האם נצטרך לשלם מס על עסקה שלא יצאה לפועל. במדריך זה נעשה סדר בבלגן של תקופת המעבר.
המוקש המיסויי: כשביטול עסקה עולה ביוקר
אחת הסוגיות הכואבות והפחות מדוברות היא סוגיית המיסוי בעת ביטול פרויקט. דמיינו את התרחיש הבא: חתמתם על חוזה תמ"א 38 לפני ארבע שנים, דיווחתם לרשויות המס על העסקה (וביקשתם פטור ממס שבח), אך בפועל הטרקטורים מעולם לא עלו לקרקע. כעת, כשהפרויקט גווע סופית, אתם רוצים להשתחרר מהיזם וללכת למסלול חדש.
כאן מתחילה הבעיה. הליך של ביטול תמ"א 38 אינו מסתיים רק במשלוח מכתב ליזם. מבחינת רשות המיסים, העסקה "נרשמה". אם לא תבצעו הליך ביטול פורמלי ומסודר מול מיסוי מקרקעין, אתם עלולים לגלות ש"שרפתם" את הפטור שלכם ממס שבח, או גרוע מכך – שרובצת הערת אזהרה על הדירה שמונעת מכם למכור אותה או לקדם פרויקט אחר.
עורך דין מנוסה יודע לנהל את הליך הביטול כך שהדיירים ייצאו ממנו "נקיים": החזרת המצב לקדמותו, מחיקת הערות האזהרה, וקבלת אישור מרשויות המס שהפטור המקורי לא נוצל וניתן להשתמש בו בעתיד. ב-2026, כשיזמים רבים מבטלים פרויקטים ישנים לטובת מסלולים חדשים, הידע הזה שווה לדיירים הרבה מאוד כסף.
הסכמי דיירים: המפתח להגנה (או לכבילה)
רבים נוטים לחשוב שהמסמך החשוב ביותר הוא החוזה מול היזם. אך האמת היא, שהבסיס להכל הוא ההסכמה בין השכנים לבין עצמם. לפני שרצים ליזם, חייבים לגבש הסכם תמ"א 38 (או בשמו המודרני – הסכם שיתוף וארגון דיירים).
הסכם זה הוא "חוקת הבניין". הוא מגדיר כיצד מתקבלות החלטות, איך ממנים ומחליפים את הנציגות, ובעיקר – הוא מונע מצב של "הפרד ומשול" מצד יזמים ממולחים. בבניינים שבהם לא נחתם הסכם פנימי מסודר, אנו רואים ב-2026 כאוס מוחלט: חצי מהדיירים חתומים אצל יזם א' (שכבר פשט רגל), והחצי השני מנסה לקדם פרויקט עם יזם ב'. התוצאה היא קיפאון משפטי שיכול להימשך שנים.
עורך דין המייצג את הדיירים ידאג לעגן בהסכם ההתקשרות מול היזם סעיפי יציאה ברורים ("Exit Points"). למשל: אם תוך 18 חודשים לא מתקבלת החלטת ועדה, או אם היזם לא מצליח להוכיח ליווי בנקאי תוך זמן קצוב – ההסכם בטל ומבוטל, ללא פיצוי וללא הערות אזהרה. סעיפים אלו הם חגורת ההצלה שלכם במציאות המשתנה של שוק הנדל"ן.
המעבר למסלול החדש: לא זורקים את העבודה לפח
חשוב להבין: גם אם פרויקט התמ"א הישן שלכם בוטל, העבודה שנעשתה לא חייבת לרדת לטמיון. התוכניות האדריכליות, מדידות הקרקע וההסכמות שהושגו בין השכנים – כל אלו הם נכסים בעלי ערך.
תפקידו של עורך הדין ב-2026 הוא לבצע "הסבה מקצועית" לפרויקט. הוא לוקח את בסיס ההסכמות הישן, מתאים אותו לרגולציה של "התחדשות בניינית" (למשל, עדכון התמורות והמפרט הטכני), ומנהל מו"מ מול היזם (הקיים או החדש) כדי לשמר את הזכויות שנצברו. זוהי מלאכת מחשבת משפטית, הדורשת יצירתיות והבנה עמוקה של הוראות המעבר בחוק.
משרד עורכי דין אביב טסה – מומחים במצבי מעבר
בתקופה של חוסר ודאות, הניסיון הוא המגדלור שלכם. משרד עורכי דין אביב טסה, מהוותיקים והמובילים בתחום המקרקעין בישראל, צבר מומחיות ייחודית בטיפול בפרויקטים "תקועים" ובביצוע הליכי ביטול והסבה מורכבים.
עו"ד אביב טסה וצוות המשרד מלווים עשרות בניינים שנמצאים בצומת הדרכים הזה. הם יודעים לזהות מתי נכון להילחם על הפרויקט הישן, ומתי הדבר הנכון הוא לחתוך הפסדים, לבטל את הרישומים ברשויות המס בצורה נקייה, ולצאת לדרך חדשה ומבטיחה יותר. הגישה של המשרד היא תמיד ראייה ארוכת טווח: לא רק "לסגור עסקה", אלא להבטיח שהעסקה תהיה יציבה, בטוחה ותניב לדיירים את הדירה החדשה המיוחלת, גם בתוך הסערות של שנת 2026.
